卖房“中途悔约”，法院判决强制履行

发布时间：07-21  浏览数：4120 【Close】

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委托人：李鑫
代理律师：范志强 孙心琳
案由：房屋买卖合同纠纷
【案情介绍】 2009年8月18日，李鑫通过中介与张强签订《房地产买卖契约》，约定购买崂山区九水东路637号12幢2单元302户房屋，成交价格为50万元。契约约定了具体付款日期、金额和方式。契约第七条载明，本契约签定后，乙方（张强）中途履约，应书面通知甲方（李鑫），甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途履约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的三日内将双倍定金及已付款返还乙方。同日，李鑫也按约定支付一万元的购房定金。然而，在签订合同第三日，中介通知李鑫要求双倍返还定金解除契约，就此双方为房屋买卖合同履行问题发生争议。

【律师办案过程及代理意见】
本案的焦点问题有二：一是合同的效力；二是对方的解约行为是否成立，委托人是否有权要求对方继承履行合同。

我们接受李先生的委托后，首先，协助委托人通过电话录音的形式，搜集到对方之妻对讼争房屋的买卖是知道并同意方面的证据，补正了合同的瑕疵；然后，提起诉讼后第三日，就协助法官成功地保全了讼争房屋，以保证合同具备履行条件。本案开庭审理过程中，我们提交录音证据能够清楚地证明对方之妻是同意卖房的，合同合法有效毋庸置疑；对于第二个焦点问题，我们辩论意见的主要为，一是对方未按约定书面通知解除，解约程序存在严重瑕疵；二是约定解约不能排除守约方要求继续合同的法定权利。庭后，我们又提交代理词，针对本案的焦点问题进行详细深刻地分析，具体如下：

对方拒绝委托人继续履行要求的理由是，其已按照契约第七条第一款的约定解除了契约。那么，对方解约行为是否成立呢？这要看契约是否约定对方有单方解约权，对方的解约是否合乎约定，以及解约的效力。

我们认为，对方解约的行为依法不能成立，具体理由如下：

首先，契约也未约定并赋予对方单方解约权。

既然契约合法有效，无法定情形，双方不能解除，应依约全面履行自己的义务。更重要的是，对方主张解约所依据的契约第七条，也未赋予对方单方解约权。我们仔细分析契约第七条第一款，甲方（对方）中途悔约时，并没有明确约定对方在支付双倍定金及已付款以后，即可使合同归于消灭，不必征得相对方委托人的同意。既然契约中没有明确约定，那么就不能凭空想象对方就可擅自可解除合同。因为根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，当事人是不得擅自变更或者解除合同。由此看来，该条款没有赋予对方有单方解约权。

考虑到双方所使用的契约文本系二手房买卖示范文本，亦可从交易目的探究双方真实意思表示。委托人签订契约就为取得房屋，并为此也付出了高额的中介费及预交了过户所需税费。对方也早在2009年6月委托中介挂单出售后，一直未做出任何变化，其卖房变现的目的十分明确。双方签订契约时均希望交易能够顺利履行，而不会设置单方有随时解除的权利。否则，双方的交易处于极度不稳定的状态，完全不符合当事人缔约的目的。

其次，退一步讲，即便认定对方有单方解除权，对方的解除也不符合约定。其一，对方未按约定书面通知委托人，从程序上来讲是不能成立的。庭审中，对方辩称中介已代为电话通知。我们认为，依据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，中介通知不能取代对方通知的义务，更不能代替“书面通知”的方式。其二，对方未提交任何证据证明契约已解除，即证明其已向委托人支付双倍定金或因委托人原因未能支付双倍定金。

最后，对方解约并没有排除委托人要求对方承担继续履行法定的权利。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，继续履行是违约方承担法定违约责任的方式之一，是指违约方根据守约方的要求，在自己能够履行的条件下，对原合同未履行的部分继续履行，而不论是否承担赔偿金或违约金责任。具体到本案，对方违约拒不履行自己的义务，而第七条第一款也未排除委托人要求继续履行的法定救济权利，在契约存在能够履行的基础上，应根据委托人的要求其承担继续履行的违约责任。

综上，我们认为：双方签订的契约合法有效，对方单方解除的行为是不能成立的。对方以各种理则拒不履行契约的做法，违背诚实信用的基本原则，破坏了正常的市场交易秩序和安全，应当受到法律的禁止；作为守约方的委托人，相关权益应当受法律的严格保护。另外，根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的精神，也强调了要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益。”和“共同维护诚信的市场交易秩序”。因此，委托人的诉讼请求合理合法，应予以支持！

【法院审判】
崂山法院经审理，采纳了我们的代理意见。

崂山法院审理认为，对张强所主张的诉争房屋系被告及其妻的共同财产，因房产证权属证书中记载的的所有人系张强，且无共有权人，张强有权与李鑫签订该房屋买卖契约，该契约合法有效。双方签定的房地产买卖契约系双方真实意思的表达，其中第七条系双方对有关合同解除的约定，因张强未按约定书面通知悔约，悔约行为是不成立的。据此，崂山法院判决双方应继续履行签订的《房地产买卖契约》。

【办案小结】

本案是一起二手房买卖纠纷。双方所签订的买卖合同是二手房买卖中常用的文本，某些条款约定不明确，对购房者不利，比如合同解除的问题。在房价持续上涨的情况，卖方在利益的驱动下借此要求解约，往往使购房者利益严重受损，破坏了正常的交易秩序。本案在法院判决后，对方最终按合同约定将房屋卖与委托人。因此，律师建议在购房时应仔细审查合同，相关条款尽可能约定更明确些，甚至可考虑委托律师参与进来。

【办案律师】

范志强 山东万桥律师事务所合伙人，民事部主任。曾多次荣获青岛市司法系统先进个人，青岛市法律援助律师团成员。擅长处理人身损害（交通事故）、婚姻、合同纠纷等多个领域法律事务。

联系电话：13780606735 Email：qdfzq@126.com

注：为保护委托人隐私，上述所提及当事人姓名均使用化名。

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