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最高院“名为买卖,实为借贷”裁判意见15条

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 1.双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议,双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖,经法院释明,当事人拒绝变更诉讼请求的,裁定驳回起诉。

 

——王高平因与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠纷案【案号:(2016)最高法民终52号;审判人员:孙祥壮、黄金龙、汪治平;裁判日期:二〇一六年一月二十七日】

 

最高法院认为,王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系,并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议,由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权,而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此,应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思,即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保,还是通过支付对价获得房屋的所有权。

 

王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区,至2014323日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”,该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时,则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思,其真实意思是设定担保。简言之,王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷,房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系,并询问其是否变更诉讼请求,王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。王高平的上诉理由不能成立,维持驳回王高平起诉的裁定。

 

2.主张协议名为房产买卖,实为借款担保的,应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据,否则,应当承担举证不能的不利后果。

 

——王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第2299号;审判人员:李明义、苏戈、张志弘;裁判日期:二〇一五年十一月二十七日】

 

最高法院认为,案涉《房产买卖协议》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款,在王才、张丽晶与亚欧公司签署该协议后,协议即告成立。该协议约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续的期限等内容,上述约定,买卖涉案房产的意思表示明确。王才、张丽晶主张该协议名为房产买卖,实为借款担保,但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据,应当承担举证不能的不利后果。

 

3.当事人签订体现借款的意思表示协议后,又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同,不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。

 

——李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1973号;审判人员:董华、张志弘、李明义;裁判日期:二〇一五年十月十五日】

 

最高法院认为,2001724日双方签订的《协议书》,虽然约定李明生投资140万元,与龙成公司共同建设龙成商厦,以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件。但同时约定龙成公司在20011025日前有权解除此协议,并退还李明生140万元,如若超期,李明生则享有800平方米建筑面积的所有权。根据该约定,龙成公司可以在约定时间内解除合同,退回投资款,逾期则李明生取得相应房屋面积。而在该协议签订的次日,双方即签订了《商品房购销合同》,合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相关约定一致,与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。且《协议书》标注有“附:李明生购商品楼合同一份13页”字样。据此,原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款的意思表示,双方之间是民间借贷关系,《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同,而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意,有事实依据,并无不当。

 

4.法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。

 

——康晓敏、康晓江等与康晓敏、康晓江等民间借贷纠纷案【案号:(2015)民申字第2128号;审判人员:于明、刘少阳、杨春;裁判日期:二〇一五年九月二十一日】

 

最高法院认为:首先,京都公司经过股东会研究,以低于市场的价格将其开发的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜,在签订《商品房买卖合同》的当天,京都公司即与康晓敏、康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议,商品房出售价为2000万元,却要6个月内支付2600万元给康晓敏、康晓江、王希喜回购所售房产。京都公司的上述行为表明,其与康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房买卖合同的目的,是从康晓敏、康晓江、王希喜处融资借贷2000万元,而非以2000万元的价款出售商品房。

 

其次,就买受人而言,在京都公司屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下,康晓敏、康晓江、王希喜三人不是要求京都公司按回购协议的约定,恢复履行《商品房买卖合同》,而是继续同意京都公司进行回购,说明康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋,而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签订合同时具有购买商品房的真实意思,也因未就此与京都公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。

 

第三,根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施细则》的规定,发票是交易真实发生的证明,也是办理不动产权属登记的凭证。康晓敏、康晓江、王希喜持有京都公司出具的收款收据,主张与京都公司之间存在商品房买卖合同关系,证据并不充分。康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房买卖合同中约定的买受人,支付2000万元购房款后,始终未要求开具销售不动产统一发票,且在京都公司未能按期完成双方《回购协议书》及之后的《补充协议(一)》约定的付款义务时,未要求京都公司按约定,恢复履行《商品房买卖合同》,交付房屋,办理权属登记。上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600万元回购款,刚好是2000万元按5分月利率计算的结果,这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合,进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。

 

应当指出的是,法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定;认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同亦并非不可缺少的要件,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立;同时,双方履行合同,实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中,康晓敏、康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为,表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方,足以认定在双方之间成立借贷关系。

 

京都公司从康晓敏、康晓江、王希喜处取得2000万元的真实意思是融资借贷,与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品房买卖合同》的目的,是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记,不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式,在债务履行期限届满前,不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,即京都公司如不能按时归还借款本金及利息,康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主张所有权,但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式,确保能够实现债权;京都公司如果按时归还了借款本金及利息,康晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。原判决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律关系,并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确。

 

5.当事人签订借款合同同时,签订商品房买卖合同,其目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质,双方所订房屋所有权转移的约定无效,债权人依约交付有关房屋,无法律依据。

 

——古桦与古桦、福建省泉南投资开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第949号;审判人员:张进先、李春、王渊;裁判日期:二〇一五年六月三十日】

 

最高法院认为,古桦与泉南公司在签订借款合同的同时,即约定“为明确双方利益,泉南公司自愿将泉南国际新城(附件一)全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一方作为抵押。……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付息则买卖合同生效,泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋买卖及交房手续”。随后,双方按该借款合同附件标明的房屋分别签订了46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记。可见,古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担保泉南公司能及时还本付息,在泉南公司无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,达到古桦及时便捷实现债权的目的,因此,案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定,古桦与泉南公司所订房屋所有权转移的约定无效,其请求泉南公司依约交付有关房屋,无法律依据。

 

6.主张名为商品房买卖合同,实为抵押借款合同的当事人应当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证据。

 

——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云芸与周云芸房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1398号;审判人员:张华、丁俊峰、杨心忠;裁判日期:二〇一五年六月二十九日】

 

最高法院认为,2010115日,周云芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。周云芸依约于合同签订当日一次性向紫辰房地产公司支付了15套房屋的全部价款共计5021100元,紫辰房地产公司针对每套房屋的价款分别出具了15张收据。本案中15份《内部认购协议》均是周云芸、紫辰房地产公司签订,盖有紫辰房地产公司公章,且交款收据上也盖有紫辰房地产公司的“财务专用章”及紫辰房地产公司工作人员马某某签宇,邬某仅是在交款收据上“收款人”一栏签有其名字。紫辰房地产公司声称与周云芸签订的15份《内部认购协议》实为个人邬某与周云芸签订抵押借款合同的主张,缺乏事实和法律依据。

 

7.当事人之间不存在真实的买卖合同关系,而是民间借贷关系,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求,当事人在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求的,人民法院应予以审理。

 

——齐齐哈尔市振兴面业有限公司、李伟与齐齐哈尔市振兴面业有限公司、李伟等借款合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1268号;审判人员:苏戈、高珂、李明义;裁判日期:二〇一五年六月二十四日】

 

最高法院认为:李伟向一审法院起诉时,主张其与侯宝泉之间存在买卖合同关系,请求判令侯宝泉按照合同约定办理振兴公司的工商登记手续,移交公司财产。经一审法院查明,李伟与侯宝泉之间不存在真实的买卖合同关系,而是李伟与振兴公司之间存在民间借贷关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定,诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经告知,李伟在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求。据此,一审、二审法院对李伟与振兴公司之间的民间借贷纠纷予以审理,并无不当。

 

8. 从双方当事人的权利义务判断,交易目的是获得借款,而非出卖商品房,双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同,债权人认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张,不能成立。

 

——六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第182号;审判人员:姚爱华、贾劲松、姜强;裁判日期:二〇一五年六月十三日】

 

最高法院认为,首先,双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议(二)》所确定的双方权利义务是,兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元,每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元(核算月息为5.5%),期限为6个月,玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项,则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项,则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看,玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元,而非出卖案涉商品房,兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息,而非买受案涉商品房。因此,上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张,不能成立。

 

其次,在玖盛公司未按时履行还款义务的情况下,玖盛公司法定代表人杨光友于2009810日出具《情况说明》,认可玖盛公司丧失解除商品房买卖合同的权利。兴吾源公司则出具《承诺书》,同意协助玖盛公司以诉争房屋向银行办理贷款,如贷款成功,则以该贷款优先偿付兴吾源公司900万元以及每月借款利率及综合费率5.5%计算;如不能成功贷款,则按前述《情况说明》执行。《情况说明》和《承诺书》的内容再次说明,玖盛公司真实目的是为了获得兴吾源公司提供的借款,而兴吾源公司的真实目的仍是收回借款及利息。所以,双方当事人之间的真实意思仍然是以商品房买卖合同担保借款合同,并且双方关于玖盛公司不再享有解除《商品房买卖合同》的权利的约定,实质上是以案涉房屋折抵借款的合意。根据物权法第一百八十六条以及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定,玖盛公司与兴吾源公司之间关于以合同价值16820460元的案涉房屋抵销900万元借款债务的约定,违反法律的禁止性规定,应认定为无效。

 

再次,在本案一审过程中,一审法院就兴吾源公司所主张的法律关系的性质与法院查明的不一致问题,已经向兴吾源公司释明,并告知兴吾源公司可以变更诉讼请求,但兴吾源公司坚持不变更。因此,兴吾源公司再审主张应按照市场评估价确定房屋价值并应认定案涉合同部分无效的理由不能成立。

 

9. 在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

 

——洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民一终字第78号;审判人员:辛正郁、潘杰、司伟;裁判日期:二〇一五年六月一日】

 

最高法院认为,运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”,应格外谨慎。首先,关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实,在此情况下,当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实,在现房买卖情形中,如何约定交房期限方符合“交易习惯”,有无必要乃至是否形成“交易习惯”,同类一般交易判断是否已经形成普遍共识,尚存较大疑问。

 

其次,关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题,对不合理低价的判断,亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。一审法院径以双方当事人约定价格明显低于安钡佳公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由,否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系,理据不足。此外,至本案当事人签约时(2013821日),昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行(201111日生效)。根据该意见的前述相关规定,可以认定洪秀凤所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。

 

再次,关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付,但在洪秀凤所为一次性支付及安钡佳公司受领给付的共同作用下,应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖,理据尚不充分。而洪秀凤向安钡佳公司法定代表人张晓霞付款1900万元,也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需,一审法院认定安钡佳公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”,并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论,缺乏足够的事实和法律依据。

 

最后,关于借贷法律关系问题。洪秀凤与安钡佳公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记,在实际履行过程中,虽然有些事实可能引发不同认识和判断,但在没有任何直接证据证明洪秀凤与安钡佳公司之间存在民间借贷法律关系,且安钡佳公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下,认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系,缺乏充分的事实依据。

 

本案中,洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任,安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”,进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论,没有充分的事实及法律依据,本院予以纠正。

 

10.一方当事人主张名为买卖实为借款,但不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据,诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定,法院对该当事人主张不予支持。

 

——天津冶金集团贸易有限公司与买卖合同纠纷案【案号:(2014)民申字第1894号;审判人员:陈佳、左红、张代恩;裁判日期:二〇一四年十二月八日】

 

最高法院认为,本案双方当事人之间签订的是精煤买卖合同,合同关于标的物质量、价格、给付方式、时间、到货地点等条款约定清楚,并在公证机关进行了公证,冶金贸易公司从所属企业以一次1000万元一张的承兑汇票向吉祥煤业公司共计付款1.5亿元。吉祥煤业公司进行了少量供货。吉祥煤业公司申请再审认为本案名为买卖实为借款,但吉祥煤业公司不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据。本案诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定,以显示与正常买卖合同不一样的借款特性,故一、二审判决认定本案为买卖合同关系证据确实、并不缺乏。

 

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  • 范志强律师(13780606735)——山东万桥律师事务所高级合伙人、民事部主任。现为青岛市律协执业与实习考核委员、青岛市信访法律专家组成员。多次荣获青岛市司法系统先进个人,司法局工会积极分子。自2004年开始执业至今,办理案件累计达500余件,积累丰富的办案经验,能够恰当合理运用法律手段实现委托人权益的最大化。同时,范律师与司法行政机关、鉴定机构、保险公司能有效沟通,确保专业高效的法律服务。

     


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