如何认定购房意向书等预订协议的性质、效力及违约责任承担？

发布时间：10-24  浏览数：2318 【Close】

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   商品房认购书、认购意向书属于相对独立的预约合同，是双方针对将来商品房买卖合同予以磋商的约定。根据《担保法》第89条及《担保法司法解释》第115条和《合同法》第115条规定，如果一方违反预订协议，应当适用定金罚则。如果出卖人违反房屋预订协议，买受人主张房屋差价损失，因双方并没有签订正式的商品房买卖合同，故一般不予支持，可主张按同期银行贷款利率损失。

   如果认购书已包括商品房买卖合同的主要内容，如在认购书中确定房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且出卖人已经按照约定收受（包括部分收受）购房款的，根据《商品房买卖司法解释》第五条的规定，应当认定认购书实质为商品房买卖合同。对于其效力的判决，应根据出卖人是否在起诉前取得商品房预售许可证来判断，如果取得，应认定有效；如果未取得，应认定无效。在有效的情况下，如果出卖人违反房屋预订协议，买受人主张房屋差价损失，可予以支持。

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