代理租赁合同纠纷成功为委托单位免除120余万元的违约责任

发布时间：07-18  浏览数：4714 【Close】

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委托单位： 青岛某购物广场有限公司
代理律师：范志强 全全
案由：租赁合同纠纷

【案情介绍】
 
2015年4月，委托单位与李某某签订租赁合同，约定：李某某租用委托单位LG层使用面积100平方米的营业场地用于经营咖啡店；保证金3.7万元；乙方对租赁场所进行装修改造，应提供相应审批手续，并经甲方书面同意；第一年至第六年保底租金分别为220000元、220000元、231000元、242550元、242550元，销售扣点为15%。因李某某经营场所消防问题，双方于同年9月9日签订补充协议，李某某将玻璃门整体及铁架拆装整改，委托单位减免半年租金。上述协议签订后，双方就消防问题是否影响合同履行及赔偿事宜发生争议。委托单位双方曾多次协商，未果。 2016年3月，李某某将委托单位诉至青岛市市南区人民法院，要求解除与委托单位之间租赁合同、退还其保证金37000元并要求委托单位承担违约金1237500元等，诉讼主要理由为承租的经营场所近三分之二为疏散通道，消防部门不允许再此处经营。

【律师办案过程及代理意见】

代理律师详细查阅委托单位所提供的材料，并查看了争议场地的现状，认为：1、在委托单位取得建设工程规划许可证和消防安全检查合格证的前提下，双方签订的租赁合同合法有效；2、委托单位所提供的租赁场地紧靠商场出口大门，有多处安全出口或紧急出口的标志，委托单位在合同履行上确实存在一定的瑕疵；3、双方合同中仅约定对方擅自撤柜或终止履行合同的违约责任，未约定其他违约条款。庭审前代理律师认真准备各项证据，并分析推断对方可能提交的证据，归纳本案争议焦点，确定我方代理主要意见，具体为： 1、租赁场地消防验收合格，不存在违约行为； 2、租赁场地可正常使用的面积超100平方米，消防部门从未下达停止经营的决定或其它类似的处罚决定，我方不存在违约行为； 3、双方合同中并无我方违约金条款，对方诉请要求承担1237500元违约金并无法律依据。庭审中，我方提供建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证等证据证明出租区域合法合规。

【法院审判】

庭审中，对方提交租赁合同、补充协议、告知函、解除合同通知书等证据，完全符合代理律师预计。庭审结束后，市南法院对租赁现场进行勘验，确认租赁场地有三处安全出口标志，二处紧急出口标志，店内西南侧有消防栓，咖啡店牌开门状态，无门。经开庭审理，市南法院虽认定委托单位提供租赁场地占用消防通道，存在违约行为，但还是采纳我方关于追索违约金无依据的代理意见，作出（2016）鲁0202民初2323号民事判决书，判决解除租赁合同及补充协议，委托单位向李某某返还保证金37000元，驳回其要求委托单位承担违约金1237500元的诉讼请求。
 
【办案小结】

从法院判决结果来看，对方仅仅是退还保证金的诉请得到支持，而高达120余万元违约金的诉请未得到一分钱支持。通过本案，代理律师总结有二点：一是庭审前一定要充分了解案件情况，多方位审视我方各项证据，尽可能分析对方所能提交证据材料；二是诉讼请求一定要合理正确，诉讼中一定要围绕诉讼请求提供事实证据和法律依据。另一方面，如果对方律师代理思路正确，并能够充分挖掘相关证据，可能会对我方造成比较大的障碍。
 
（注：为保护委托单位隐私，本文不提及当事人名称。）

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